Newsletter octobre-novembre

Dernière mise à jour : 30 nov. 2020






Newsletter octobre-novembre 2020



Les conditions générales de vente (CGV)

Pourquoi s’intéresser à ce sujet ?

Avec la crise sanitaire beaucoup d’informations ont circulé sur les conditions d’annulations que pratiquaient les plate-formes de mise en relation, c’est l’occasion de faire un point sur le vrai du faux.

Les CGV sont tout simplement la base du fonctionnement et des règles qui fixent les relations entre deux personnes (personnes morales et/ou physiques).

Peu de gens prennent le temps de les lire. Pourtant, entre les limitations de garantie et les modalités de paiement, les conditions générales de vente contiennent des informations très précieuses.

Explications :

Les CGV sont rédigées par un vendeur ou un prestataire de services. Elles fixent les règles générales (droit applicable, limitations de garantie, mode de paiement, etc.) qui vont s’appliquer à l’ensemble de ses contrats. Les CGV peuvent être établies sur différents supports : prospectus, affiche apposée sur un lieu de vente, annexe au contrat, site Internet, etc.

Elles ne sont obligatoires que pour les contrats entre professionnels (article L. 441-6 du Code du commerce). Elles sont facultatives pour les transactions entre un professionnel (vendeur ou prestataire de services) et un client. Elles sont néanmoins très répandues, car elles permettent de regrouper en un seul document un certain nombre d’informations qui, elles, doivent obligatoirement être fournies au client.

Pour les services : des informations sur le vendeur (nom, forme juridique, adresse, etc.) et sur les garanties applicables (article L. 111-2 du Code de la consommation).

Des clauses claires et non ambiguës :

comme tout document informant le client de ses droits et obligations, les CGV doivent être claires et non ambiguës. Si la formulation d’une clause est de nature à induire le client en erreur ou à lui cacher une information, les CGV pourront être qualifiées de pratiques commerciales trompeuses (articles L. 120-1 et L. 121-1 du Code de la consommation)

Clauses abusives interdites :

Les clauses des CGV qui ont pour objet ou pour effet de créer un déséquilibre significatif au détriment du client sont qualifiées d’abusives (article L. 132-1 du Code de la consommation).

C’est au tribunal de déterminer si une clause est abusive ou non. Toutefois, la loi prévoit une liste de 12 clauses automatiquement qualifiées d’abusives (articles R. 132-1 du Code de la consommation). Exemple : une clause laissant au vendeur la possibilité de modifier unilatéralement, après signature du contrat, le prix ou les caractéristiques du produit acheté, ou de la prestation de service.

Concrètement :

Les CGV sont le reflet du fonctionnement de la société, de l’entreprise, de la plate-forme. Elles formalisent et cadrent toutes les relations commerciales et se doivent d’être sur-mesure. C’est pourquoi, il est nécessaire de les dater car elles sont amenées à évoluer au fil du temps.

En effet, de nombreux changements et évolutions dans une entreprise amènent à une mise à jour des CGV. La date de prise d’effet des nouvelles CGV doit être clairement affichée, l’entreprise a l’obligation d’informer tous les bénéficiaires laissant ainsi aux signataires dudit contrat la possibilité de s’en libérer ou non ;

cette information peut être envoyée par exemple, par mail. Les nouvelles conditions prennent effet à la date de modification, et ne sont pas applicables de façon rétroactive. C’est à dire, que l’entreprise ne peut pas, dans le cadre d’une plate-forme de mise en relation par exemple, annuler un séjour validé dans une période antérieure au changement des CGV, même si ces conditions d’annulation sont inscrites aux nouvelles CGV.

Le principe de la rétroactivité est maintenu (art. 1304-7) seulement pour deux raisons « les actes conservatoires et d’administration conclus avant la réalisation de la condition ne sont pas affectés par la rétroactivité de la réalisation de la condition et demeurent donc valides ».

Pour l’exemple cité précédemment, ce maintien de la rétroactivité n’est pas applicable.

En résumé, il est nécessaire d’être vigilant sur le contenu des CGV et les dates de modifications. Les CGV sont le contrat qui vous uni et fixe les règles de fonctionnement entre une plate-forme et l’hôte.

Une décision de la CJUE

Dans son arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l’union européenne (CJUE) apporte la réponse suivante : « Une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d'un local destiné à l'habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage […] est conforme au droit de l'Union ». Mais s'agissant des compensations attendues de la part des hôtes concernés, elle renvoie aux juridictions françaises le soin d'en apprécier le bien-fondé.

Afin de mieux comprendre l’origine de cette affaire, qui date de 2015, et a conduit la CJUE à se prononcer, quelques précisions s’imposent. A l'époque, la Ville de Paris reproche à Cali Apartments SCI et une personne physique, chacun propriétaires d'un studio dans la capitale, d'avoir loué leur bien via Airbnb sans avoir demandé l'autorisation préalable des autorités locales et sans avoir respecté les impératifs de compensation fixés par la municipalité. A savoir, pour tout changement d'usage d'une résidence secondaire, le rachat d'un nombre identique de mètres carrés en locaux commerciaux, voire du double dans les arrondissements du centre, pour les transformer en habitations. Un système contraignant, justifié par la mairie pour lutter contre la pénurie de logements.

Le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, puis, la cour d'appel de Paris ont condamné les deux propriétaires au paiement d'une amende (de respectivement 25.000 et 15.000 euros) et ordonné le retour des biens en cause à leur usage d'habitation. Les deux propriétaires ont formé un pourvoi en cassation. La Cour de cassation a saisi la CJUE afin de pouvoir se prononcer sur la compatibilité de la réglementation nationale en cause avec la directive 2006/123, relative aux services dans le marché intérieur.

Dans sa décision la CJUE explique avoir constaté que cette réglementation « vise à établir un dispositif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée […], ce qui constitue une raison impérieuse d'intérêt général ».

« C'est une victoire totale et doublement importante pour nous. Elle nous conforte dans notre combat contre les locations touristiques anarchiques qui se font au détriment du logement », réagit Ian Brossat, l'adjoint (communiste) au Logement à la Mairie de Paris. Autre motif de satisfaction : « Cela va nous permettre de récupérer les amendes contre les locations saisonnières illicites que nous ne touchions plus depuis plus d'un an », et qui peuvent aller jusqu'à 50.000 euros. Dans l'attente de cette clarification européenne, « 300 décisions de justice étaient gelées », précise l'élu. Une situation qui, selon lui, « créait un sentiment d'impunité ».

Cependant, la CJUE émet des réserves s'agissant du mécanisme de compensation mis en place par la Ville de Paris et sur la conformité du droit français aux exigences de clarté, de non-ambiguïté et d'objectivité fixés par le droit européen. Elle estime que s'il constitue « en principe, un instrument adéquat de poursuite de ces objectifs […] la juridiction nationale doit s'assurer que cette faculté s'avère adaptée à la situation du marché locatif local ».

« La CJUE considère que notre droit est trop général. Elle indique qu'il faut vérifier que dans chaque commune au-delà de Paris et dans chaque arrondissement parisien, la compensation exigée est justifiée », décrypte, de son côté, l'avocat des plaignants, ce qui suppose de disposer de fines données chiffrées sur chaque marché local. « La Cour souligne aussi la marge de manœuvre considérable dont disposent les municipalités pour fixer ces compensations, et le fait qu'il manque d'éléments concrets qui permettraient d'encadrer la décision politique », poursuit-il.

Dès lors, l'avocat considère lui aussi cette décision comme une victoire. « Notre sentiment, c'est que la logique s'est inversée : ce n'est plus aux propriétaires de se justifier d'avoir respecté la loi. Il appartient désormais aux pouvoirs publics de justifier de la conformité du dispositif anti-Airbnb au droit de l'Union européenne », explique-t-il. Il s'attend à une refonte des mécanismes de compensation à l'issue des futures décisions qui seront rendues par les juridictions françaises, sur la base de cet arrêt européen. Ian Brossat affirme au contraire n'avoir « aucun doute » sur le fait que celles-ci « nous conforteront ».

« Nous saluons cette décision qui permettra de clarifier les règles pour les hôtes qui partagent des résidences secondaires à Paris », a de son côté réagi Airbnb, qui n'est pas impliqué dans cette procédure. La plateforme a assuré de sa volonté de « travailler en étroite collaboration avec les autorités locales sur une réglementation proportionnelle », qui donne satisfaction à toutes les parties.

Analyse de la situation :

Ce rendu de la CJUE est la réponse à une question posée par la Cour de cassation ; il appartient désormais à cette dernière d’analyser les éléments pour, à son tour, rendre sa décision.

A noter, deux aspects essentiels qui ne sont pas dénués de sens :

- la notion « d’impériosité de l’intérêt général », ce qui fait que la Mairie de Paris crie victoire. Rappelons que l’intérêt général est aussi l’application par les mairies des lois en vigueur, SRU du 13 décembre 2000 et Duflot du 01 janvier 2013, qui fixent l’obligation de produire 25 % de logements sociaux. La mairie de Paris, au même titre que toutes les villes dont Bordeaux, qui ont mis en place une réglementation locale pour « lutter contre la pénurie de logements », ne respectent pas cette obligation. En outre, le parc privé n’a jamais eu pour obligation et fonction de se substituer à l’État. Le parc privé n’est pas un outil social. Il n’a pas vocation à fournir du logement social.

La question est : « où se situe l’intérêt public et/ou général alors qu’il est, lui-même, pas respecté »? le débat est ouvert...

- les notions de « justification » et de « proportionnalité » sont également fondamentales à la mise en application d’une réglementation locale. Pour juger du bien fondé de cette réglementation, les mairies doivent fournir des études très précises sur le logement, qui peuvent, en effet, justifier d’une pénurie de logements, et s’assurer que les mesures compensatoires sont bien réalisables.

A ce jour, aucune ville n’a fourni une seule étude précise sur le logement, et aucune étude de faisabilité de l’application des mesures compensatoires.

Il va être difficile pour les mairies de justifier le bien-fondé de leur règlement en l’absence de preuves, la communication politique ne sera peut être pas si empreint de vérité au regard des attentes d’un tribunal.

Règlement de copropriété :

Sur les différents réseaux sociaux, de nombreux loueurs s’inquiètent des retours de syndics de copropriétés qui pour certains, leur interdisent de pratiquer la location meublée de court séjour.

En premier lieu, il convient d’étudier précisément le texte de copropriété qui s’applique à l’immeuble. Cela paraît évident, mais beaucoup d’interprétations personnelles de la part de certains gestionnaires de l’immeuble, se transforment en vérité applicables.

D’une manière générale, dans les immeubles anciens, les règles de copropriétés ont été validées il y a de nombreuses années, et la perspective d’un temps minimum d’une location meublée n’est pas précisée, le « phénomène Airbnb » n’existait pas. De fait, il n’est pas possible d’utiliser cet argument parce qu’il est du ressort d’une interprétation et non pas d’un élément factuel.

Les éléments comme « embourgeoisement », « garni », « maison de pensions » sont souvent écrits, et restent des indicateurs qui orientent vers l’utilisation ou pas d’une location meublée du logement.

Comment faire ?

Si le syndic souhaite modifier le règlement de copropriété, celui-ci devra être obligatoirement voté en Assemblée générale à la majorité absolue, puis être enregistré officiellement (acte notarial en général) dont le coût sera supporté par l’ensemble des propriétaires. Certains propriétaires s’initient ainsi dans le bureau du syndic pour éviter le vote de ces modifications. Ces derniers font parti du syndicat de copropriété dont par leur simple présence en AG, le jour du vote - leur vote suffit donc à la non obtention de la majorité absolue. La diplomatie est également recommandée de la part du loueur tout en mettant en place à son niveau certaines mesures afin d’éviter les désagréments au voisinage, qui génèrent justement l’attitude parfois véhémentes de ce dernier, et dont il est légalement responsable. A noter que dans un tribunal, le juge prendra souvent sa décision en faveur du règlement de copropriété face au droit de propriété.

https://www.coproconseils.fr/nouveau-reglement-de-copropriete-pour-un-immeuble-ancien/

Le squat, un sujet qui traumatise les propriétaires

Le squat est une problématique récurrente dans la gestion du logement et revient régulièrement sous les feux de l’actualité en provoquant particulièrement des critiques assez vives, principalement dans l’espace des réseaux sociaux.

Qu’est ce qu’un squatteur :

c’est une personne qui occupe un lieu dans une perspective d'habitation sans l'accord du titulaire légal de ce lieu. Juridiquement qualifiée d'« occupation sans droit ni titre », le squatteur est donc par définition dans l’illégalité.

La notion d’illégalité n’est pas toujours associée à l’absence d’un titre (bail ou contrat) mais à la manière dont la personne s’est introduite dans le logement, c’est à dire, par effraction ou non. Par exemple, une personne est logée gracieusement par un locataire ; le locataire décède et la personne n’a pas de titre mais peut vouloir rester dans le logement. Il ne s’agit pas d’un squatteur parce qu’elle n’est pas entrée illégalement.

Ce qui est souvent le cas : des squatteurs s’introduisent dans un logement, s’ils peuvent apporter la preuve de leur présence depuis au moins 48 heures (prises de photos avec la date sur un journal), le propriétaire doit engager une procédure pour les faire expulser.

Ma résidence principale est squattée :

vous partez en vacances, à votre retour votre logement est occupé, les serrures sont changées. On est dans le cadre de l’article 226-4 du Code pénal, dépôt de plainte pour violation du domicile, apport des preuves qu’il s’agit bien du domicile, et preuve de l’occupation irrégulière par un constat d’huissier et/ou des témoignages. Les informations sont transmises au procureur de la République, une procédure administrative est lancée, c’est le préfet qui met en demeure les occupants de quitter les lieux et peut aller jusqu’à ordonner l’intervention des services de police et/ou gendarmerie pour procéder à l’évacuation par la force publique.

Ma résidence secondaire est squattée :

il y a une jurisprudence qui semble admettre que si l’introduction dans la résidence s’est effectuée dans un délai de flagrance le propriétaire victime peut alors se référer à l’article 226-4 du Code pénal.

Qu’est ce que le délai de flagrance ?

Cette notion a été précisée dans le cadre de la loi Élan de novembre 2018 :

« Une réponse ministérielle précise que la procédure s’applique dès lors que le délit de violation de domicile est constitué. Il n’est pas nécessaire que le bien soit occupé par le requérant le jour même de l’intrusion pour lui permettre de solliciter cette procédure. Il lui suffit de démontrer que le logement est son domicile.

Elle ajoute que le maintien dans le logement constitue aussi une infraction qui peut être constatée par une enquête dans le cadre de la flagrance. Le délai jurisprudentiel de 48 heures maximum suivant la réalisation de l’infraction pour agir dans le cadre de la flagrance, n’est pas opposable tant que le bien est squatté.

Il en découle que l’interpellation est possible et ce quel que soit le délai écoulé depuis l’introduction du squatteur dans le domicile ».

En d’autres termes, le propriétaire après constatation de l’occupation, a 48h pour porter plainte et engager les services de l’État ; passé ce délai, l’affaire se complique et la procédure peut prendre plusieurs mois, d’autant plus que ce n’est plus un problème de domicile mais de propriété du bien. On ne peut que recommander l’usage de caméra ou alarme en cas d’absence.

A préciser que dans le cadre d’un squat, le bénéfice de la trêve hivernale peut en être exclu à condition de l’avoir demandée au juge, c’est à dire d’avoir fait deux demandes distinctes.

Une avancée notoire pour accélérer une expulsion :

le 02 octobre 2020 les amendements au dispositif anti-squatteurs ont été votés à l’Assemblée nationale. Ceux-ci ont été compilés dans l’article 30 TER de la loi ASAP de simplification de l’action publique. Il s’agit de procédures d’expulsions administratives des squatteurs sans passer par une procédure judiciaire, ce qui réduit de manière franche les délais. En effet, ces amendements donnent au préfet l’obligation de répondre à la demande du propriétaire ( ou du locataire) dans un délai de 48h ; jusqu’alors, le préfet pouvait ne pas y répondre et n’avait aucun délai pour agir. Si le squatteur mis en demeure de quitter les lieux ne s’exécute pas, le préfet doit procéder sans délai à l’expulsion par la force publique. De plus, jusqu’ici, les procédures n’étaient réservées qu’aux seuls “domiciles.” Une notion qui, d’après l’article 102 du Code Civil, n’inclue pas explicitement les résidences secondaires et les pied-à-terres. Ces dernières seront désormais concernées par les procédures au même titre que les résidences principales.

De manière globale, il est toujours difficile de faire la part des choses tout en protégeant les intérêts et les droits de chacun, c’est toute la problématique du logement. Les jugements d’expulsion d’occupants sans titre (donc pas uniquement les squatters) étaient au nombre de 1858 en 2018, à peine 1,5 % des jugements d’expulsion. Au regard des 3,1 millions de logements vacants recensés par l’INSEE en 2019, des 250 000 sans abris et des 2 millions de demandeurs HLM que compte notre pays, c’est faible mais personne ne doit subir le traumatisme du squat, le droit au logement n’est pas le droit au squat.

L’occupation d’immeubles et locaux vacants appartenant à de grands propriétaires publics ou privés compose l’essentiel des squats en France.

Pour exemple, à Bordeaux (ville en tension parmi d’autres) plus de la moitié des logements vacants (estimés à 6000) appartiennent aux institutions publiques. La taxe foncière pour les résidences secondaires a été augmentée l’an dernier de plus de 50 % (plafond légal à 60%) et la Mairie (chiffre de 2019) assumait moins de 19 % de logements sociaux bien que l’obligation soit à 25 %.

Fil d’actualité

Location d’un meublé : quelles sont les obligations du propriétaire

https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14247

Location meublée : législation, gouvernement

https://www.legalplace.fr/guides/loi-alur-location-meublee/amp/

Prestations de para-hôtellerie et TVA : le loueur en meublé doit disposer des moyens nécessaires pour répondre aux éventuelles demandes

http://www.fiscalonline.com/Prestations-de-para-hotellerie-et-TVA-le-loueur-en-meuble-doit-disposer-des.html

Épidémie de Coronavirus (Covid-19) -Voyages et déplacements en période de crise sanitaire : où s'informer ? | service-public.fr

https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14229

Locations de meublés touristiques : vers une harmonie européenne ?

https://www.paris.fr/pages/locations-meubles-touristiques-vers-une-legislation-europeenne-plus-adaptee-10887

Pays Basque

https://www.sudouest.fr/2020/10/08/ascain-taxe-majoree-sur-les-residences-secondaires-7936808-3982.php

Annexes

Analyse des avocats parisiens sur le rendu de la CJUE

https://www.demeuzoy-avocat.com/publications/airbnb-a-paris-cjue-:-pourquoi-l-arret-de-la-cour-de-cassation-sera-decisif_132.html?fbclid=IwAR2zSHsa7Nf_FhETUDfdf5_JRvy0ys0XcnQdl8X0Wr-o2-QmYswXkZhhr8c

Rendu de la CJUE

https://curia.europa.eu/jcms/upload/docs/application/pdf/2020-09/cp200111fr.pdf






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